Asunto sijoittaminen

On monta tapaa lähestyä asunto sijoittaminen sijoitusmuotona, mukaanlukien asuntojen vuokrauksen, kunnostus ja myyntitoiminnan, sekä liikekiinteistöihin sijoittamisen.

Yleinen tapa sijoittaa asuntoihin on ostaa asunto ja vuokrata se edelleen vuokralaisille. Tässä vaihtoehdossa päätekijät sijoitustoiminnan tuloksen muodostumiselle ovat asunnon hankintahinta, mahdolliset velan lyhennyskulut, asunnon hinnan muutos, sekä vuokratulot vuokralaiselta.

Myös kunnostus- ja ylläpitokulut vaikuttavat lopputulokseen tällaisesta sijoituksesta.

Jotta voisit hahmottaa eri skenaarioita ennakoivista sijoituksen tuotoista, on otettava huomioon kaikkien kulu ja tulo erien ennakoitavuus.

Usein harvinaiset menot, kuten isot peruskorjaukset, esim. putkiremontit, voivat muuttaa dramaattisesti näitä laskelmia, ja niiden tarpeellisuus kuntotarkastuksen muodossa tulee tarkastaa ennen sijoituksen tekoa.

Tekijöihin jotka vaikuttavat näihin laskemilmiin kuuluu myös esim. taloyhtiön vakavaraisuus, joka kertoo miten hyvin yhtiön asioita on hoidettu ja kuinka tämä ennakoi hoitovastikkeen kehitystä.

Yksi tärkeimmistä laskelmiin vaikuttavista tekijöistä on alueen asuntojen hintakehitys, joka vaikuttaa jälleenmyyntiarvoon sijoitushorisontin loppupäässä.

Isompien asutuskeskusten hintatiedoista informaatiota löytyy myös internetistä osoitteesta:

asuntojen.hintatiedot.fi

Hakutulokset on järjestetty niin, että uusimmat toteutuneet asuntokaupat ovat listan kärkipäässä.

Voit myös tarkastella asuntojen hintojen kehitystä makrotasolla vaikkapa Tilastokeskuksen nettisivuilta osoitteesta

stat.fi/til/asu.html

Tilastokeskus antaa monipuolista tietoa asumisen hintojen kehittymisestä Suomessa, mukaanlukien tietoa asuntojen hinnoista, vuokrien tasosta, sekä asuntokannan muodosta ja määrästä, jotka kaikki vaikuttavat laskelmiisi.

Sinun tulee ottaa huomioon laskelmissasi myös Suomen verotus, joka vie osansa niin vuokratuloista kuin asunnon myyntituloistakin sijoitushorisontin lopussa.

Jos ostat sijoitusasunnon lainarahalla, niinkuin moni tekee, verotuksen luomat vähennykset kannattaa tutkia ennen sijoituksen tekemistä mukaan laskelmiin.

Suosittu tapa tehdä asuntosijoitus, varsinkin jos on korjaamisosaamista ja pääoman määrä on pieni, on ostaa huonompikuntoinen asunto ja kunnostaa se hyvään kuntoon, jolloin sekä vuokratulojen määrä ja jälleenmyyntihinta ovat eri tasolla kuin alkuperäisessä kunnossa.

Tällaisen kunnostuspohjaisen asuntosijoituksen tuotto riippuu lyhyellä aikavälillä varsinkin kuinka halvalla asunnon kunnon saa nostettua. Jos kunnostus ja osto hoidetaan velkarahalla, on kyseessä monesti ns. asunnon flippaus, jossa tarkoitus on ostaa asunto, kunnostaa se nopeasti parempaan kuntoon, ja myydä korkeammalla hinnalla.

Tällaisen flippauksen tuotto tulee pitkälti ostohinnan, korjauksen hinnan ja korkeamman myyntihinnan perusteella.

Flippauksen hyvä puoli on se, että sen avulla on helpompi ennakoida tulevat tuotot ja menot, koska kyseessä on lyhyen aikavälin toiminta, johon esim. asuntojen hintojen pitkän aikavälin muutokset eivät juuri vaikuta.

Tosin periodeina jolloin asuntojen hinnat laskevat voimakkaasti, kuten Suomessa tapahtui 90-luvun alkupuolella, flippaus sijoitusmuotona katoaa lähes kokonaan nopeastikin laskevien asuntojen hintojen takia.

Erikoistapauksia asuntosijoittamisessa ovat muun muassa huutokaupattaviin asuntoihin sijoittaminen sekä vapaa-ajan asuntoihin ja liikekiinteistöihin sijoittaminen, joissa rahavirrat ovat usein hyvin erilaisia dynamiikoiltaan.


Suomessa lisätietoja yksityiskohdista asuntoihin sijoittamisessa antavat mm.

  • vuokraturva.fi/palvelua-asuntosijoittajille/asuntosijoittajan-tietopaketti/
  • portal.vero.fi/Public/default.aspx?nodeid=7811&culture=fi-FI&contentlan=1 (vuokratulojen vero kohtelu)
  • www.vuokranantajat.fi