Sijoitus asunto ja kiinteistö ovat yksi suosituimmista varallisuuden sijoituskohteista niin kotimaassa kuin ulkomaillakin.
Kiinteistösijoittaminen sisältää asuntojen ja kiinteistöjen ostamisen, omistamisen, hallinnoinnin, vuokraamisen ja/tai myynnin voitolla.
Myös kiinteistöjen parantaminen ja arvon nostaminen tätä kautta on yksi kiinteistösijoittamisen ala-strategia, jota kutsutaan myös kiinteistökehitykseksi.
Muihin sijoituksiin verrattuna asuntojen ostaminen sijoitusmielessä on vähemmän likvidi, ja myös pääoma-intensiivisempi, jonka tuotot ovat useimmiten pitkälle riippuvaisia tästä omaisuudesta saatavasta kassavirrasta, kuten vuokrista.
Useimmiten kiinteistösijoittamisen ongelmat johtuvat negatiivisesta kassavirrasta, jossa esimerkiksi vuokrista saatavat tuotot eivät riitä kattamaan kiinteistön hallinnoinnista ja omistamisesta aiheituvia kuluja. Tämä tilanne johtaa usein asunnon / kiinteistön myyntiin, mahdollisesti alihintaan.
Kiinteistön parantamisen kautta haetut lyhytaikaiset voitot ovat usein riippuvaisia asuntomarkkinoiden hintakehityksestä, joka jättää lyhytaikaiselle kiinteistökehittäjälle riskin siitä, että asuntojen hinnat kehittyvät negatiivisesti, aiheuttaen tappion myyntihetkellä.
Kukin asunto ja kiinteistö on ainutlaatuinen, joka tuo ongelmia niiden arvonmäärittelyssä ja sijoittamisen potentiaalisen voitollisuuden etukäteisarvioinnissa.
Tämän takia kiinteistösijoittaminen voi vaatia huomattavan määrän työtä ja paikallista tuntemusta, ja kilpailu hyvistä sijoituskohteista on useimmiten erittäin kiivasta.
Toisaalta jos olet valmis panostamaan kiinteistösijoittamiseen ammattimaisesti sitä lähestyen, ala tarjoaa paljon mahdollisuuksia tehdä merkittäviäkin tuottoja ja potentiaalin huomattavaan vaurastumiseen.
Sijoitus asunto – sijoituskohteiden löytäminen ja hallinnointi
Kiinteistösijoittajat käyttävät useita erilaisia arviointitekniikoita sijoittamiskohteidensa arvonmääritykseen.
Näitä arvioinnin kohteita sijoittamista silmälläpitäen löytyy:
- kiinteistöjä listaavilta markkinapaikoilta (etenkin netistä)
- kiinteistönvälittäjiltä ja -meklareilta
- pankeilta (varsinkin niiden vakuuksina ja takuina haltuunottamia kiinteistöjä)
- valtioilta ja kunnilta
- julkisista huutokaupoista (konkurssihuutokaupat jne.)
- suoraan yksityisiltä (suoraan myyjältä ilman välikäsiä)
- muilta kiinteistösijoittajilta
Kun olet löytänyt kiinteistön sijoittamista varten, ja kiinteistön etukäteinen tarkastus (kiinteistön kunto ja status) on tehty, seuraavana vaiheena on neuvottelelu myyjän kanssa, sekä hinnasta että myynnin ehdoista.
Useat sijoittajat käyttävät tässä neuvottelussa ja prosessissa apunaan kiinteistönvälittäjiä sekä muita asiantuntijoita, sillä väärin hoidetut kiinteistökaupat oston (ja myynnin) suhteen voivat tulla sijoittajalle erittäin kalliiksi.
Kiinteistöt ovat suhteellisesti erittäin kalliita verrattuna muihin laajasti tarjolla oleviin sijoitus-instrumentteihin, kuten osakkeisiin tai joukkovelkakirjoihin.
Nykyisin vain harva kiinteistösijoittaja maksaa koko ostohinnan käteisellä. Normaalisti suuri osa ostohinnasta katetaankin rahoituksen avulla, kuten asuntolainalla jossa vakuutena toimii oston kohde.
Se, millä suhteella ostohinta on katettu velkarahalla on tämän transaktion velkavipu. Sijoittajan omien rahojen määrää tässä transaktiossa kutsutaan omaksi pääomaksi.
Velkavivun suhde kiinteistön arvioituun kokonaisarvoon on yksi matemaattinen mittapuu, jolla voidaan arvioida sijoittajan ottamaa riskiä transaktion suhteen.
Kiinteistösijoittajat saattavat nostaa tätä velkavivun suhdetta hakiessaan suurempaa tuottoa omalle pääomalleen, mutta samalla tämän kiinteistösijoituksen kokonaisriski kasvaa.
Rahaa lainaavilla tahoilla ja finanssi-instituutioilla on yleensä minimivaatimuksen oman pääoman rahoitusosuuden suhteen, usein noin 20% kiinteistön arvioidusta arvosta.
Kiinteistöön sijoittava taho voi hakea markkinoilta myös kohteita, joissa alemmat oman pääoman määrät (ja suurempi velkavipu) tulevat mahdolliseksi, kuten saattaa olla asianlaita myyjän rahoittaessa oston.
Velkavipua nostamalla sijoittajan negatiivinen kassavirta kasvaa samassa suhteessa, kun sijoittaja joutuu maksamaan tästä velkaosuudesta sekä korkoa että pääoman lyhennyksiä.
Onnistuakseen, tällaisen sijoituksen positiivisen kassavirran tulee minimissään kattaa velkavivusta (ja muista kiinteistöön liittyvistä kustannuksista) johtuvan negatiivisen kassavirran.
Näitä positiivisia kassavirtoja asunto-ja kiinteistösijoittamisesta tulee yleensä kolmella tavalla:
- operatiivinen tuotto (vuokrat ja muut tulonlähteet kiinteistön omistamisesta)
- veroedut
- kiinteistön arvonnousu
Operatiivinen nettotuotto (Net Operating Income, NOI) kiinteistön omistamisesta on sen kaikkien positiivisten kassavirtojen määrä oikaistuna kiinteistön omistamisesta aiheituvilla kuluilla, kuten huoltokustannukset, verot, ja kiinteistömaksut (muttei kuitenkaan asuntolainasta johtuvat maksut).
NOI suhdelukuna kiinteistön ostohintaan toimii usein mittarina siitä, kuinka hyvin kiinteistö tuottaa sijoituksena.
Veroedut ovat laskennallinen erä, joka voi tulla mukaan sijoitukseen erilaisten valtion kiinteistön omistamiseen kannustavien lakien myötä, ja myös laskennallisina poistoina kiinteistön arvonalentumisen kautta.
Kiinteistön arvonnousu realisoituu kiinteistösijoittajalle vasta, kun hän realisoi omaisuutensa myymällä sen eteenpäin. Toisaalta tämä arvonnousu toimii vakuudellisena eränä sijoituksessa olevan oman pääoman suhteen, jota vastaan sijoittaja voi mahdollisesti hankkia lisävelkaa, esimerkiksi muiden kiinteistöjen hankkimiseen.